Zmiany w kredytach – Rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego

Nie jesteśmy odosobnionym krajem, w którym  rynek bankowy jest regulowany i monitorowany. Zajmuje się tym  Komisja Nadzoru Finansowego, która na bieżąco nadzoruje, by banki były wypłacalne, a ich sytuacja finansowa przejrzysta. Stąd biorą się tzw. rekomendacje KNF, które często są krytykowane, z jednej strony przez banki, a z drugiej przez klientów, gdyż ograniczają swobodę udzielania kredytów. Niektóre rekomendacje są korzystne dla kredytobiorców i bronią ich praw względem banków. Do takich rekomendacji należy np. nakaz umożliwienia klientom spłacania kredytów walutowych bezpośrednio w walucie obcej. Kolejne rekomendacje KNF dotyczą m.in. ograniczenia akcji kredytowej w walutach obcych w stosunku do kredytów w PLN, bardziej restrykcyjnego obliczania zdolności kredytowej klientów (aby zobowiązania kredytowe nie przekraczały 50% dochodu netto),  czy wymóg zdolności o 20% wyższej dla zaciągnięcia tej samej kwoty w walucie niż przy kredycie w złotych.

Najważniejsze zapisy, które zaczynają obowiązywać  już od  stycznia 2012 dotyczą dwóch istotnych  kwestii; zdolności kredytowej w 25-letnim okresie kredytowania i wysokości dochodów umożliwiających zaciągnięcie kredytu.

1.            Licząc zdolność kredytową klienta, bank obliczy ją zakładając, że kredyt zaciągany jest  maksymalnie do 25 lat. Oznacza to, że w porównaniu do kredytu na 30 lat zdolność klienta spadnie o około 10%. W porównaniu do kredytu zaciąganego na 35 lat, różnica ta będzie jeszcze większa.

2.            Relacja wysokości raty do przychodów (wskaźnik DTI) dla kredytów w walutach będzie mógł wynosić 42%. Do tej pory limit ten wynosił dla osób zarabiających nie więcej niż średnia krajowa 50% oraz 65% dla osób o wyższych dochodach. Nie istniało rozgraniczenie kredytów w złotówkach od kredytów w walutach. Nowa zmiana oznaczać będzie spadek zdolności kredytowej o około 5%.

Nowa rekomendacja, wraz z ważniejszymi z punktu widzenia kredytobiorcy zapisami, spowoduje spadek zdolności dla klientów zaciągających kredyty głównie w walutach. Przepisy mają chronić klientów przed ryzykiem kursowym, jak również banki przed niewypłacalnością kredytobiorców. W praktyce jednak prawdopodobnie spowodują zmniejszenie dostępności  kredytów, szczególnie dla mniej majętnych osób.

Doradcy Wawel Service podpowiedzą jak radzić sobie aby podnieść zdolność kredytową i doprowadzić transakcję kupna mieszkania do szczęśliwego finału.

Bank przyznając kredyt będzie chciał wiedzieć o sytuacji ekonomicznej i rodzinnej potencjalnego klienta niemal wszystko - jego wiek, stan cywilny, wykształcenie, majątek (w tym oszczędności), źródło i wysokość dochodów, staż pracy, ilość dzieci, czy płaci alimenty, jakie ma zobowiązania, które będą wpływały na przyszłą zdolność w spłacaniu rat, itp.

Typ umowy o pracę

Aby myśleć o kredycie hipotecznym musimy przedstawić historię zatrudnienia. Udokumentowane źródło dochodów, a przede wszystkim rodzaj umowy o pracę są najważniejsze, szczególnie teraz, kiedy banki zaostrzają kryteria jego przyznawania. Niewątpliwie w najlepszej sytuacji są klienci z umową o pracę na czas nieokreślony w stabilnej firmie, która istnieje już dłuższy czas na rynku. Umowa taka (wraz z okresem próbnym) powinna już trwać minimum 6 miesięcy.

W przypadku umowy na czas określony możemy napotkać problemy. Aby ją uznać, bank będzie wymagał, aby termin jej wygaśnięcia wynosił jeszcze przynajmniej 6 miesięcy.

Osoba zatrudniona na umowę zlecenie lub umowę o dzieło  może mieć jeszcze większe problemy z pozytywną akceptacją.  W tym wypadku bank będzie wymagał np. rocznego stażu lub weźmie pod uwagę średnie dochody z dłuższego czasu niż w  przypadku umowy o pracę.

Najgorzej wygląda sytuacja w przypadku umowy na okres próbny. Praktycznie należy wstrzymać się z kredytem do czasu przedłużenia umowy, choćby na czas określony. Ale umowa na okres próbny będzie wliczana do stażu pracy.

Dodatkowy dochód

Dobrze jest udokumentować pracę na umowę zlecenie (o dzieło), dzięki której wykaże się dodatkowy dochód. Nie wszystkie banki taki dochód uwzględnią w wyliczaniu naszej zdolności kredytowej lub wezmą pod uwagę tylko jego część. Podobnie wygląda sprawa z premiami jakie otrzymujemy od pracodawcy.

Dodatkowy kredytobiorca

Kolejnym dobrym pomysłem jest złożenie wniosku o kredyt z dodatkowym współkredytobiorcą. Mogą to być na przykład rodzice, ale niekoniecznie. Przed takim krokiem trzeba sprawdzić czy ta  osoba na pewno podniesie dotychczasową zdolność. Trzeba pamiętać, że pod uwagę będą brane wszystkie zobowiązania tej osoby jak również jej wiek (kredyt powinien być spłacony do ukończenia 70-75 roku życia wszystkich kredytobiorców). Może się więc okazać, że po dołączeniu współkredytobiorcy, będzie  można zaciągnąć kredyt na maksymalnie 25 lat zamiast 35 lat, to z kolei spowoduje znaczny spadek  zdolności. Jeśli spłata kredytu przypadnie na okres emerytalny współwnioskodawców, bank ostrzej zweryfikuje możliwości finansowe wszystkich kredytobiorców.

Wkład własny

Banki przychylnie patrzą na osoby dysponujące sporym wkładem własnym. W takim przypadku oprócz większych szans na pozytywne rozpatrzenie wniosku, często można wynegocjować niższą marżę. Banki często też wymagają aby wkład wynosił przynajmniej 20% wartości nieruchomości. W przypadku posiadania udziału środków własnych, nie będzie trzeba się liczyć z dodatkowymi kosztami (ubezpieczenie brakującego wkładu własnego) oraz niższą zdolnością kredytową. Książeczka mieszkaniowa -może być liczona jako wkład własny. 

Inne kredyty

Ważną sprawą jest spłata wszystkich wcześniej zaciągniętych kredytów. Czasem może to być nieopłacalne, ze względu na dodatkowe opłaty wynikające z umowy. Posiadane kredyty mogą w sposób znaczący obniżyć zdolność kredytową. Warto wiedzieć, że niektóre banki nie biorą pod uwagę obciążeń wynikających z kredytów, w których zostało do spłaty mniej niż 3 raty.

Karty kredytowe i debety na koncie

Jeżeli chodzi o debety na koncie, to najlepiej się z nich wycofać. Przy kartach kredytowych nie ma jednoznacznego rozwiązania. Niektórzy mogą ją wykorzystywać w celach zarobkowych bądź jako zabezpieczenie transakcji internetowych lub w podróży. W takim wypadku najlepiej po prostu zmniejszyć limit. Natomiast osoby, które z nich nie korzystają powinny się ich pozbyć. Kwota o jaką zostanie obniżona nasza zdolność to najczęściej 5-10% przyznanego limitu karty. W takim wypadku posiadanie karty kredytowej z limitem 2000 zł sprawi, że maksymalna przyznana rata kredytu hipotecznego zmaleje o 100zł - 200zł.

BIK

Czyli historia w bazie Biura Informacji Kredytowej. Bynajmniej nie chodzi tutaj o to, żeby nie widnieć w ogóle w BIK, tylko o to, by nie posiadać zaległości w spłacanych ratach kredytów. Niewielkie zaległości (do 30 dni) nie stanowią jeszcze wielkiej zapory w otrzymaniu kredytu, ale należy bardzo uważać na terminowe spłaty.

Czystej historii w BIK nie stworzymy rzecz jasna z dnia na dzień, jest to proces, który może trwać nawet 5 lat, bo przez taki okres są przetrzymywane dane o  zaległościach. Warto kupić coś na raty i terminowo je spłacać, budując w ten sposób pozytywną historię w BIK.

Wydłużenie okresu kredytowania

Podwyższyć zdolność kredytową można również poprzez wydłużenie okresu spłaty. W takim wypadku  rata będzie niższa, niestety ma to swoją wadę, cały kredyt będzie po prostu więcej kosztował.

Rodzaj rat

Więcej pieniędzy bank przyzna na kredyt ze stałą ratą niż taki z ratą malejącą. Jednak również to rozwiązanie spowoduje zwiększenie całościowego kosztu.

Waluta kredytu

Waluta, w której zamierza się wziąć kredyt również ma wpływ na zdolność kredytową.

Ta sytuacja zmienia się nieustannie za sprawą  wchodzących w życie kolejnych Rekomendacji KNF.

Refinansowanie kredytu

Każdy, kto teraz zdecyduje się na refinansowanie kredytu hipotecznego, może zaoszczędzić nawet kilkaset złotych miesięcznie, co w całym 30-letnim okresie kredytowania przekłada się na gigantyczną kwotę.

Rodzina na swoim

Program pomocy rządowej „Rodzina na swoim” odchodzi do lamusa. Próżno szukać mieszkań zlokalizowanych w Krakowie w cenie równej 4 587,50 zł/mkw. Aby skorzystać z dopłat BGK do rat kredytowych, przez najbliższe 8 lat można jeszcze zakupić lub wybudować dom  jednorodzinny. Dom to atrakcyjna alternatywa dla tych, którzy nie mogą już kupić mieszkania. W ofercie Wawel Service jest  sporo domów, do których państwo dopłaci. Zapraszamy do Niepołomic i Michałowic – oferujemy tam nowe domy z działkami spełniające ustawowe limity cenowe. 

Przypomnijmy zasady dopłat w programie „Rodzina na Swoim” –  podstawę naliczenia dopłaty stanowi kwota kredytu preferencyjnego.  W przypadku, gdy powierzchnia domu jednorodzinnego przekracza 70 m2 (z reguły tak jest, ale nie może przekraczać 140 mkw), jako podstawę naliczenia dopłat przyjmuje się część zadłużenia pozostającego do spłaty stanowiącego iloczyn równowartości tego zadłużenia i wskaźnika równego ilorazowi 70 m2 i powierzchni użytkowej finansowanego domu jednorodzinnego. Dopłata stanowi równowartość 50% odsetek  liczonych według stopy referencyjnej  obowiązującej w dniu naliczania dopłaty. Dopłata jest przekazywana instytucji ustawowo upoważnionej do udzielania kredytów po spłaceniu przez kredytobiorcę całości należnej raty spłaty. Kredyt z dopłatami jest udzielany tylko w walucie polskiej. Dopłaty do kredytu udzielane są przez 8 lat.  Kwota kredytu preferencyjnego może być powiększona wyłącznie o jednorazowe i płatne z góry opłaty i prowizje związane z jego udzieleniem, do wysokości 2% kwoty kredytu przed doliczeniem jednorazowej i płatnej z góry składki ubezpieczenia kredytu preferencyjnego. Karencja w spłacie kredytu nie może być dłuższa niż 6 miesięcy. Spłata kredytu odbywać się będzie wyłącznie metodą równych rat kapitałowych (rata malejąca) lub równych rat kapitałowo-odsetkowych (rata annuitetowa).

Jeśli etap rozważań „kupować mieszkanie czy jeszcze czekać” mamy za sobą, to z decyzją o zaciągnięciu kredytu hipotecznego powinniśmy się pospieszyć. Jaką ofertę wybrać? Jaką walutę? Zapraszamy do przeglądu nieustannie zmieniających się ofert bankowych.

Walutami, w jakich kredytobiorcy zaciągają kredyty hipoteczne to złotówki (78%) i euro (12%). Symulacja przedstawia wysokość raty dla kredytu w wysokości 300 000 zł, udzielonego w wysokości 100% ceny zakupu, spłacanego w ratach równych przez 30 lat. Wykorzystując możliwości obniżek marży, często proponujemy przystąpienie do cross-sellingu - klient otrzymuje korzystniejsze warunki kredytu hipotecznego, jeżeli skorzysta z innych produktów oferowanych przez bank (np. ROR, karty kredytowej, czy ubezpieczenia). Jak to wygląda u liderów bankowych? W czołówce kredytów udzielanych w złotych mieści się m.in. Deutsche Bank, Nordea Bank.

Miesięczna rata kredytu hipotecznego zaciągniętego w Deutsche Banku to kwota 1 754 zł. Deutsche Bank nie pobierze  prowizji za udzielenie kredytu, a do WIBORU (będącego podstawą ustalania oprocentowania) doliczy jedynie 0,8% marży. Z takiej oferty mogą skorzystać klienci, którzy przystąpią do programu DB Inwestuj w Przyszłość Generali (składka miesięczna 200 zł, obowiązek wpłaty za 1 rok z góry), ubezpieczenia na życie do kredytu hipotecznego, ubezpieczenia od utraty pracy do kredytu hipotecznego, wezmą kartę kredytową, oraz konto DB Life.

W Banku Zachodnim WBK pobiorą  2% prowizji. Marża wyniesie 0,99%, a miesięczna rata kredytu – 1 791 zł. Aby takie warunki otrzymać trzeba posiadać w BZ WBK dowolne konto osobiste i przekazywać na nie dochody w kwocie nie niższej niż 2 000 zł miesięcznie.

W Nordea Banku, marża wynosi 0,95%, prowizja za udzielenie kredytu – 1,25%, a miesięczna rata – 1 795 zł. Bank wymaga posiadania (lub założenia) konta osobistego z kartą debetową, na które będzie przelewane wynagrodzenie i przystąpienia do ubezpieczenia majątkowego.