UOKiK kontroluje deweloperów, ale czy wie o co chodzi? Sprawdzam

Od wejścia w życie ustawy deweloperskiej minęły już prawie dwa lata. W założeniu miała ona zagwarantować nabywcom większe bezpieczeństwo transakcji. W praktyce, podobnie jak w większości polskich ustaw, problemem jest brak spójności i precyzji.

Polski rynek mieszkaniowy wymagał regulacji – zarówno w interesie klientów, jak i deweloperów. 29 kwietnia 2012 roku w życie weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377), która miała te regulacje zagwarantować i wzmocnić ochronę interesów klientów firm deweloperskich. Niedawno Urząd opublikował raport – na 93 deweloperów jedynie do 4 nie miał żadnych zastrzeżeń. Padły zarzuty, że deweloperzy nie dość starannie wdrożyli przepisy ustawy.

SKĄD SIĘ BIORĄ TE ZARZUTY?

Interpretacja niejednoznacznej ustawy otwiera pole do różnych rozwiązań praktycznych. Wybór nieprawidłowej, w myśl ustawy, interpretacji przepisu, zawsze będzie wiązał się z ryzykiem dewelopera. Jak bowiem w praktyce wyjaśnić, co powinien zawierać wymagany przez ustawę „harmonogram”, co dokładnie powinno być zawarte w „prospekcie informacyjnym”, który dla każdej inwestycji muszą obowiązkowo wprowadzić deweloperzy? Powinien on zawierać na przykład informacje o wszystkich inwestycjach prowadzonych w promieniu kilometra od danego projektu deweloperskiego.

Ustawa nie precyzuje już jednak, z jakich źródeł informacji deweloperzy mają korzystać podczas przygotowywania dokumentu. W jaki sposób można ustalić planowane inwestycje, w sytuacji, gdy urzędy odprawiają przedsiębiorców z tzw. „kwitkiem”, zasłaniając się poufnością informacji? Ustawa powinna jednoznacznie wskazywać źródła pozyskiwania tego typu danych. Sprawa jest poważna, ponieważ niewłaściwie przygotowany prospekt może być podstawą do odstąpienia przez klienta od umowy.

Tu zahaczamy o kolejną kwestię, która wymaga doregulowania. Przedsiębiorcy nie uzyskają od Urzędu informacji, czy np. w przedłożonym wzorze umowy, który chcieliby stosować, nie ma niedozwolonych klauzul. Urząd może za nie ukarać przedsiębiorcę, ale dopiero po fakcie, czyli po przestawieniu takiej umowy klientowi do podpisu. To jest największy problem ustawy – pozostawia liczne niedomówienia, Urząd niczego nie tłumaczy, jednocześnie nakładając na deweloperów realne sankcje za niedopełnienie wymogów.

WIELOKROTNIE ZWRACALIŚMY UWAGĘ NA NIEDOSKONAŁOŚCI PRZEPISÓW

Przedsiębiorcy wykonali dużą pracę dostosowując się do wymogów ustawy deweloperskiej, mimo, że wielokrotnie zwracaliśmy uwagę na niedoskonałości jej przepisów. UOKiK nie widzi potrzeby zmian, a przecież Ustawa wymaga nowelizacji, chociażby w kwestii umowy rezerwacyjnej – jej forma po zmianach stała się problematyczna. Zamiast uruchomiania tak wielu instrumentów, wystarczyłoby np. określenie górnej granicy zaliczki pobieranej przez dewelopera. Kolejna sprawa dotyczy relacji pomiędzy deweloperami a bankami. Na razie tylko 7 z nich ma mieszkaniowe rachunki powiernicze w swojej ofercie – zauważalna jest ich niechęć do współpracy z deweloperami. Powodem jest obawa o wzięcie na siebie odpowiedzialności za weryfikację prawidłowości realizacji inwestycji i wydzielanie deweloperowi środków wpłacanych przez nabywców.

Wracając jeszcze do wyników kontroli UOKiK. Należy pamiętać, że w praktyce wiele spośród sygnalizowanych przez Urząd naruszeń ma charakter mało istotny i wcale nie przekreśla istoty ustawy – czyli ochrony interesów nabywców.

TYLKO 5 PROC.  INWESTYCJI NA RYNKU W CAŁOŚCI MIEŚCI SIĘ W RAMACH USTAWY DEWELOPERSKIEJ

Po dwóch latach tylko 5 proc. inwestycji na rynku w całości mieści się w ramach ustawy deweloperskiej – większość deweloperów nadal korzysta z przepisów przejściowych. Poprzez to także klienci mają problemy ze zrozumieniem założeń ustawy. Dla naszej nowej energooszczędnej inwestycji, zlokalizowanej na krakowskich Klinach – Borkowska B1 i B2 – został utworzony rachunek powierniczy otwarty.

Mimo, że inwestycja została wprowadzona do sprzedaży przed 29 kwietnia 2012 r., chcieliśmy, żeby nasi klienci poczuli się bezpieczni – w pełni objęci przez ustawę. W Wawel Service zawsze kierowaliśmy się uczciwymi praktykami i już parę lat temu proponowaliśmy zabezpieczenia w postaci rachunków wyodrębnionych wpływów. Było dla nas ogromnym zaskoczeniem, że wtedy nikt ich nie chciał. Teraz w dobie ustawy deweloperskiej to jest mus. Tak samo jak musem jest podpisywanie umowy w formie aktu notarialnego. To właśnie ten zapis rzeczywiście zwiększył poczucie bezpieczeństwa nabywców. Sami często nam o tym mówią.

Źródło: re/monitor.