Rynek mieszkaniowy w Krakowie. Ożywczy koniec roku

Wydaje się, że w mieszkaniówce kryzys już minął. Ceny lokali zaczynają wzrastać. Deweloperskie biura sprzedaży wypełnione są klientami, którzy chcą kupić taniej i zdążyć zaciągnąć kredyt przed wprowadzeniem nowych przepisów dotyczących rekomendacji S. Jakie mieszkania są najczęściej wybierane? Czy można jeszcze liczyć na rabat?

W 2013 r. inwestorzy kierowali się ostrożnością w planowaniu nowych projektów mieszkaniowych, co przełożyło się na spadek liczby rozpoczętych inwestycji. Tymczasem w związku z rosnącym popytem duża pula dostępnych mieszkań została sprzedana. Impuls do zakupów w ostatnich miesiącach stanowiły zmiany w sektorze bankowym. Niskie stopy procentowe zwiększyły dostępność kredytów hipotecznych, a wymagany od stycznia 2014 r. wkład własny skłania do zakupów jeszcze w tym roku.

Szybsza sprzedaż mieszkań

Prezes firmy ATAL SA Zbigniew Juroszek podkreśla, że ożywienie na rynku potwierdzają rosnące wyniki sprzedaży jego firmy. - W 2013 r. tylko do końca października sprzedaliśmy łącznie 1072 mieszkania, aż o 80 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Niesłabnące zainteresowanie klientów pokazała także frekwencja podczas jesiennych targów mieszkaniowych, które odwiedziły tysiące osób. Wśród nabywców z poszczególnych miast widoczne są zmiany w preferencjach zakupowych - zauważa prezes Juroszek. - Wiele osób, chcąc wybierać z szerokiej oferty, decyduje się na zakup mieszkania jeszcze na etapie "dziury w ziemi". W Krakowie sporo lokali sprzedawanych jest na wczesnych etapach budowy, jak np. na osiedlu Nowy Żabiniec, w którym 95 proc. ofert znalazło właściciela w trakcie realizacji projektu - mówi prezes ATAL.

Jak dodaje, oczekiwania klientów są zróżnicowane, jednak coraz bardziej widoczny staje się trend związany z zakupem mieszkań o większej powierzchni. - W Krakowie najczęściej poszukiwane są mieszkania dwupokojowe 40-metrowe oraz trzypokojowe o powierzchni około 60 m kw. Na przykład w inwestycji City Towers Czyżyny największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe do 50 m kw., a w kompleksie Bronowice Residence trzypokojowe do 60 m kw. Dość liczna grupa klientów decyduje się na większe lokale, nawet do 100 m kw. - wylicza prezes Juroszek.

Z kolei Tomasz Kaleta, dyrektor ds. sprzedaży w LC Corp, przyznaje, że z uwagi na ograniczoną w ostatnich miesiącach podaż okres od wystawienia do sprzedaży mieszkań do jej finalizacji systematycznie się kurczy. Zauważa, że obecnie kupców znajduje więcej mieszkań niż jest wprowadzanych do sprzedaży. - W początkowym okresie budowy sprzedają się przede wszystkim małe mieszkania, które często kupowane są w celach inwestycyjnych. Takich transakcji w ostatnich miesiącach jest coraz więcej. To efekt niskich stóp procentowych oraz niskich cen lokali, przez co taka a nie inna lokata kapitału staje się bardzo korzystna - zwraca uwagę dyrektor LC Corp.

Potwierdza jednak rynkowy trend, zgodnie z którym w miarę postępu prac budowlanych pojawiają się chętni na większe lokale. Jednak największym zainteresowaniem w całym cyklu sprzedaży cieszą się mieszkania z segmentu popularnego o najlepszej relacji liczby pomieszczeń do powierzchni. W tym segmencie rynku najważniejsza dla klientów, obok lokalizacji, jest cena całkowita za mieszkanie, która z kolei jest wypadkową powierzchni i ceny za m kw.

Największe rabaty

Jak zaznacza Tomasz Kaleta, na największe rabaty można liczyć przy zakupie apartamentu, dużo niższe są one w tzw. segmencie popularnym. Wysokość upustów zależy od kilku czynników, w szczególności segmentu rynku, układu mieszkania i jego atrakcyjności, zaawansowania prac budowlanych, harmonogramu wpłat oraz tego, czy klient wraz z mieszkaniem kupuje miejsce postojowe lub komórkę lokatorską.

Przyznaje, że w ostatnim kwartale wzrosła średnia cena mieszkań, również LC Corp podwyższyło ceny mieszkań dla niektórych z projektów. - Jeśli upusty są już przyznawane, to dla małych mieszkań mają one charakter raczej symboliczny. O większych rabatach można myśleć przy mieszkaniach większych lub problematycznych (bez balkonu, z wystawką na północ, z dużą powierzchnią komunikacji) - zaznacza.

Tomasz Kaleta prognozuje wzrost cen mieszkań w kolejnych miesiącach, zwłaszcza dla nowo wprowadzanych projektów, które przygotowywane w okresie "kryzysu" są lepiej dopasowane do potrzeb rynku.

Piotr Kijanka, dyrektor ds. sprzedaży Wawel Service, potwierdza, że deweloperom łatwiej jest znaleźć klienta na tańsze projekty. - Sprzedaż lokalu wartego ponad pół miliona złotych trwa zwykle dłużej niż lokalu wystawionego za 230 tys. zł. Są też takie mieszkania, na których kupca czeka się nawet kilka lat - mówi dyr. Kijanka. Jednocześnie zaznacza, że w ofercie Wawel Service jest szeroki wybór mieszkań kompaktowych.

- Ożywienie na rynku nieruchomości, kiedy utrwali się przewaga mieszkań sprzedanych w stosunku do tych, które zasilają rynek pierwotny, odblokuje zamrożone środki i jest sygnałem do rozpoczynania nowych inwestycji, zwłaszcza że coraz bliżej do wejścia programu MdM, z którym rynek deweloperski wiąże duże nadzieje - zauważa Piotr Krochmal, prezes Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w Krakowie.

Analitycy IAMRN wskazują, że najwięcej mieszkań w pierwszych trzech kwartałach 2013 r. ubyło na obszarze Krowodrzy. Tam zakończono sprzedaż aż 25 inwestycji. Drugie pod tym względem jest Podgórze z 17 inwestycjami. Nieco mniej inwestycji ubyło z obszaru Śródmieścia (12) i terenów podmiejskich (13). Na tym tle obszar Nowej Huty wygląda dość blado (dwie wyprzedane inwestycje), ale tam budowane są z reguły obiekty mieszkalne wielkoskalowe.

Z uwagi na małe zainteresowanie kurczy się także rynek podmiejski. Aktualnie poza granicami Krakowa jest zaledwie 9 inwestycji wielomieszkaniowych, co - zdaniem analityków - jest minimum ostatnich lat. W całym obszarze metropolitalnym Krakowa (wraz z gminami przyległymi) nastąpił spadek ilości oferowanych inwestycji mieszkaniowych w stosunku do poprzedniego kwartału o blisko 10 proc.

- Średnia cena ofertowa ze wszystkich 8100 mieszkań dostępnych obecnie na rynku nieznacznie spadła i wynosi obecnie 7,5 tys. za m kw. Powrotu do poziomu z wiosny tego roku już się jednak nie zanosi. Bez zmian pozostały średnie ceny ze wszystkich inwestycji, których ilość w tym kwartale zmalała, z powodu wzmocnienia się strony popytowej - mówi Piotr Krochmal.

Podobnie jak w poprzednim kwartale, większość, bo ponad 58 proc., średnich cen ofertowych na poszczególnych inwestycjach deweloperskich zawiera się w przedziale do 7 tys. zł za m kw. Ceny poniżej 5 tys. zł za m kw. są oferowane z reguły w tanich inwestycjach we wczesnych fazach ich realizacji, co wiąże się z większym ryzykiem i długim oczekiwaniem na lokal. W miarę postępu prac znikają one z oferty deweloperów. W tej cenie proponowane są także duże mieszkania o powierzchniach ok. 100 m kw. na peryferyjnych inwestycjach, które powstały na budynkach w miejscach, gdzie nie dało się podzielić powierzchni na mniejszą przestrzeń. Na klienta zamożnego czeka obecnie ok. 12 proc. krakowskich inwestycji, na których średnie ceny ofertowe przekraczają 10 tys. zł za m kw.

Atrakcyjne Zakopane

Biorąc pod uwagę całe województwo, niesłabnącym zainteresowaniem cieszy się Zakopane. To bardzo atrakcyjne lokalizacje dla nieruchomości, szczególnie apartamentów nabywanych w celach inwestycyjnych, czyli na wynajem. Ceny mieszkań i apartamentów w tych lokalizacjach są średnio o 1-1,5 tys. zł za metr kwadratowy wyższe od uśrednionych cen dla całego kraju. Najdroższe nieruchomości w tym segmencie polskich kurortów górskich znajdziemy oczywiście w Zakopanem. Za mieszkanie/apartament w atrakcyjnej lokalizacji i o wysokim standardzie, skierowane głównie do klienta inwestycyjnego, trzeba zapłacić nawet między 9 a 13 tys. zł za m kw. Zwłaszcza jeśli są to nieruchomości znajdujące się blisko głównych szlaków turystycznych i centralnych miejsc, takich jak Krupówki. Tańsze są zwykłe mieszkania, choć wciąż są to stawki zdecydowanie powyżej średnich dla całej Polski, plasujące się na poziomie cen charakterystycznych dla dużych miast. Na przykład mieszkanie 52 m kw. na rynku wtórnym w domu z bali kosztuje 315 tys. zł, czyli 6 tys. zł za m kw.

- Zaobserwowaliśmy także grupę osób zainteresowanych inwestowaniem w nieruchomości. Nabywcy ponownie zaczynają traktować zakup mieszkania jako alternatywę dla bankowych form oszczędzania. W tym celu najczęściej kupowane są lokale w centralnej lokalizacji, dobrze skomunikowane, z rozwiniętą infrastrukturą. W Krakowie mieszkania pod inwestycję kupuje prawie co piąty nabywca. W Warszawie i we Wrocławiu odsetek jest trochę niższy i stanowi 15 proc. klientów. Najwięcej, bo aż 40 proc. zakupów inwestycyjnych odnotowaliśmy w Katowicach. Najmniej tego typu nabywców jest w Łodzi - mówi prezes Juroszek.

W ostatnich miesiącach pojawiła się liczna grupa klientów gotówkowych, która znaczną część lub całość nieruchomości finansuje ze środków własnych. Prezes Zbigniew Juroszek ocenia jednak, że zdecydowana większość nabywców decyduje się na zaciągnięcie kredytu i zakup jeszcze w tym roku, gdyż od 2014 r. obowiązywać będzie znowelizowana rekomendacja S, wprowadzająca wymóg wkładu własnego. Z dotychczasowych warunków kredytowania skorzystają osoby, które nie posiadają odpowiednich środków finansowych i muszą pożyczyć 100 proc. wartości nieruchomości.

Dalej może być tylko lepiej

Obniżki stóp procentowych NBP przyczyniły się do wzrostu zdolności kredytowej Polaków. To ożywiło nieco rynek mieszkaniowy. Duża część wycofywanych oszczędności trafia także na rynek nieruchomości. Kolejnym istotnym czynnikiem pobudzającym sprzedaż w III kw. br. były doniesienia medialne o końcu okresu spadków. - Ich liczba, jednostronność i natężenie, z jakim się ukazywały, musiały doprowadzić do powolnej zmiany świadomości społeczeństwa, które w znacznej części uwierzyło w początek nowego cyklu koniunktury, i o ile posiadało środki lub zdolność kredytową, postanowiło nabyć nieruchomość, aby na niej zarobić. Pozostałe impulsy, które zwykle pobudzają sprzedaż, są na razie słabe - zauważa Piotr Krochmal.

Nie spada wysokie bezrobocie, a czynniki makroekonomiczne nadal odstraszają przed zaciągnięciem kredytu. Jednak ostatni kwartał tego roku powinien przynieść dobre wyniki sprzedaży, głównie z powodu zakupów spekulacyjnych. - Mimo to pierwsze półrocze zadecydowało o tym, że rok 2013 będzie najsłabszym rokiem pod względem sprzedaży w ostatnich kilku latach. Dalej może być tylko lepiej - pointuje prezes Krochmal.

 Źródło: Gazeta.pl