Rynek gruntów inwestycyjnych. Co ma w banku deweloper

Czy deweloperzy mają problem z zakupem gruntów pod inwestycje mieszkaniowe? Ile kosztuje ziemia? Czy poszerzenie granic Warszawy może mieć wpływ na rynek gruntów inwestycyjnych w aglomeracji? Sondę prezentuje serwis nieruchomości Dompress.pl:

Tomasz Sujak, członek zarządu spółki Archicom:

Ceny gruntów inwestycyjnych są w miarę stabilne, choć ich podaż zmalała w związku z objęciem części gruntów w aglomeracjach ustawą ograniczającą nabywanie nieruchomości rolnych. Mamy jednak swoją strategię rozbudowy banku ziemi, co zapewnia nam stabilność działalności nawet w sytuacji zmian ekonomicznych i politycznych. We Wrocławiu, gdzie działamy, duża część gruntów jest objęta planami zagospodarowania. Cały czas rozważamy zakup kolejnych atrakcyjnych działek we Wrocławiu i Krakowie.

Zuzanna Kordzi, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic:

Rynek gruntów inwestycyjnych jest „przegrzany". Sprzedający, którzy mają teren o uregulowanym stanie prawnym, w dobrej lokalizacji, z przyzwoitymi parametrami inwestycyjnymi, windują ceny. Najciekawsze jest to, że znajdują chętnych.

Niejednokrotnie zdarzało się nam, że mając uzgodnioną cenę, dzień później dostawaliśmy informację, że sprzedawca oczekuje więcej. Zdarzało się również, że właściciel rezygnował ze sprzedaży, licząc że za jakiś czas uzyska lepszą cenę. Jak dotąd deweloperzy korzystają przeważnie z banków ziemi zbudowanych przed kilku laty.

Mirosław Bednarek, prezes zarządu Matexi Polska:

Od dłuższego czasu ceny działek inwestycyjnych rosną. Oczekiwania finansowe właścicieli gruntów często przerastają realne możliwości inwestycyjne deweloperów. Ceny mieszkań pozostają od dawna na stabilnym poziomie, a zakup gruntów po zawyżonych cenach musiałby prowadzić do podwyżek cen lokali i w konsekwencji załamania rynku.

Patrząc na plany rozszerzenia administracyjnych granic stołecznej aglomeracji, nie spodziewam się, by w ślad za tym przyszło rozszerzenie oferty gruntów. O atrakcyjności gruntów stanowi przede wszystkim dostępność infrastruktury i samo przesunięcie granic aglomeracji nic tu nie zmieni. Grunty na obrzeżach staną się bardziej atrakcyjne w miarę realnego rozwoju miasta.

Michał Sapota, prezes zarządu Murapol:

Stale analizujemy ofertę gruntów. Działamy w wielu miastach i wciąż analizujemy kolejne lokalizacje, które mogą dołączyć do naszej mapy inwestycji. Oferujemy mieszkania w dwunastu miastach w Polsce, w czterech kolejnych załatwiamy formalności administracyjne poprzedzające uruchomienie inwestycji.

Warszawa jest jednym z najważniejszych rynków. Zakup działek w stolicy jest nieco trudniejszy niż w innych miastach z tzw. wielkiej szóstki, ponieważ konkurują na tym rynku wszyscy najwięksi polscy deweloperzy, a także wiele firm zagranicznych. Ceny gruntów są na zupełnie innym poziomie niż w pozostałych miastach.

Dzięki stałej analizie rynku znajdujemy atrakcyjne działki w bardzo rozsądnych cenach, które pozwalają na zrealizowanie ciekawych projektów, które gwarantują oczekiwaną stopę zwrotu.

Ewentualne powiększenie Warszawy może wpłynąć na wzrost cen gruntów na tych terenach, jednak pod warunkiem, że za decyzjami administracyjnymi pójdzie rozbudowa infrastruktury i komunikacji. W mojej ocenie decydujące znaczenie będzie miała oczekiwana przez deweloperów opłacalność projektu, której składnikiem jest cena, jaką klient będzie chciał zapłacić za mieszkanie w „nowej" Warszawie.

Nie wystarczy mu przynależność administracyjna do stolicy. Potrzebna jest również niezbędna infrastruktura. Tutaj rolę do odegrania będzie miał samorząd.

Marcin Liberski, dyrektor marketingu i sprzedaży w Atlas Estates:

Dziś nieco trudniej jest znaleźć teren, na którym byłoby możliwe szybkie zrealizowanie inwestycji mieszkaniowej. Deweloperzy nieustannie poszukują działek. Szczególnie cenne są tereny z pozwoleniem na budowę lub objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Duży popyt na mieszkania idzie w parze z podażą, wobec czego ceny mieszkań pozostają na stabilnym poziomie. Poszerzenie granic Warszawy jest na etapie pomysłu, więc ciężko przewidywać, jak i czy w ogóle taka zmiana wpłynęłaby na rynek gruntów inwestycyjnych.

Pod Warszawa działają głównie lokalne spółki deweloperskie, które nie inwestują w samej Warszawie. Większe spółki realizują inwestycje w dużych miastach i nie spodziewam się, żeby ten trend miał się odwrócić w najbliższych latach.

Katarzyna Pietrzak, Nexity Polska:

Sytuacja na rynku gruntów inwestycyjnych w Warszawie jest zawiła. Teoretycznie, jest wiele terenów pod budowę, aczkolwiek pewna pula działek, które potencjalnie mogłyby stać się placem budowy osiedla mieszkaniowego, z perspektywy zarówno inwestora, jak i przyszłego mieszkańca, mogą być postrzegane jako mało atrakcyjne lokalizacje.

Dodatkowym utrudnieniem dla inwestorów jest fakt, że część działek wciąż nie ma uregulowanej sytuacji prawnej. Niekiedy zdarza się, że atrakcyjny z punktu widzenia lokalizacji grunt nie ma zatwierdzonego planu zagospodarowania, ani warunków zabudowy.

Transakcje komplikują lub uniemożliwiają wysokie koszty wyburzenia istniejących zabudowań, ale takie sytuacje to rzadkość. To wszystko jednak sprawia, że realna liczba gruntów jest mniejsza, niż mogłoby się wydawać.

Lokalizacje na obrzeżach miast przez wiele lat cieszyły się zainteresowaniem deweloperów, którzy poszukiwali głównie działek pod realizację efektywnych kosztowo inwestycji, np. z dofinansowaniem programu "MdM".

W tej chwili trudno przewidzieć, jak potencjalna zmiana granic Warszawy mogłaby wpłynąć na rynek gruntów inwestycyjnych. Wartości działki zależy od lokalizacji i komunikacji.

Jerzy Kłeczek, specjalista ds. marketingu w Activ Investment:

W Krakowie i Wrocławiu gruntów inwestycyjnych ubywa i coraz trudniej je pozyskać mimo wzrostu cen. Dotyczy to szczególnie gruntów przygotowanych dla deweloperów - z warunkami zabudowy lub pozwoleniem na budowę.

Dostępne są jedynie tereny z nieuregulowanym stanem prawnym, nieobjęte planem zagospodarowania przestrzennego, itp. Nieco lepiej sytuacja wygląda na Górnym Śląsku, np. w Katowicach, jednak w tym regionie jest bardzo małe zapotrzebowanie na nowe mieszkania w porównaniu z innymi aglomeracjami.

Małgorzata Ostrowska, członek zarządu oraz dyrektor pionu marketingu i sprzedaży w J.W. Construction Holding:

Dysponujemy dużym bankiem gruntów, na którym w najbliższych latach będziemy realizować inwestycje. Jednocześnie stale śledzimy rynek ziemi.

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp:

Od ok. czterech lat mamy do czynienia z niesłabnącym popytem na rynku mieszkań. Z roku na rok pobijane są kolejne rekordy sprzedaży. To sprawia, że deweloperzy byli i nadal są mocno aktywni na rynku gruntów, przez co ceny działek wyraźnie wzrosły, osiągając często poziom sprzed ostatniego kryzysu.

W tej chwili trudno wypowiadać się na temat ewentualnego wpływu na sytuację rynkową powołania metropolii warszawskiej. Od tego, czy dana inwestycja będzie w podwarszawskich Ząbkach, Markach czy administracyjnie w Warszawie, ważniejsze są takie czynniki jak dostęp do infrastruktury drogowej, komunikacyjnej i oświaty.

Jeśli w ślad za planowaną ustawą poszłyby inwestycje mające na celu rozwój infrastruktury, usług dla gmin ościennych to oczywiście będzie miało to wpływ na rynek gruntów, jednak w zdecydowanie dłuższym czasie.

Dariusz Krawczyk, prezes zarządu Polnord:

Najtrudniej jest pozyskać grunty inwestycyjne w atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych obszarach Warszawy. Relatywnie łatwiej jest o grunt w Trójmieście, co miało odzwierciedlenie w zawarciu przedwstępnej umowy nabycia prawa użytkowania wieczystego dwóch nieruchomości gruntowych w Gdańsku, o łącznej powierzchni 40.604 mkw.

Na obecnym etapie prac legislacyjnych trudno ocenić wpływ ewentualnego powiększenia granic Warszawy na sytuację na rynku gruntów inwestycyjnych. O atrakcyjności nieruchomości decyduje bardzo wiele czynników, w tym dostęp do infrastruktury miejskiej, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, odległość od centrum.

Yael Rothschild, prokurent Mill-Yon Gdańsk:

Podaż gruntów jest o wiele za mała w porównaniu z zainteresowaniem, a lwia część oferty to tereny o skomplikowanym stanie prawnym, mające na przykład nieuregulowane stosunki własnościowe lub z inne problemy, których rozwiązanie może się okazać bardzo kosztowne dla dewelopera.

Przeprowadzenie analiz pochłania dziś więcej czasu, zwłaszcza, że nie wszędzie jest plan zagospodarowania. Znając plan, stosunkowo łatwo jest określić wstępną chłonność gruntu, określić rentowność inwestycji i zweryfikować, czy zakup jest w ogóle opłacalny.

Jeżeli planu nie ma, cały proces się wydłuża; trzeba uzyskać warunki zabudowy i dopiero wtedy można przystąpić do analizy opłacalności inwestycji.

A może się zdarzyć, że taka analiza będzie musiała objąć np. badania geologiczne. Poszerzenie granic Warszawy raczej nie wpłynie na rynek gruntów. Potencjalny klient ocenia lokalizację osiedla, kierując się kryterium czasu dojazdu do pracy, a więc często do centrum. W ten sam sposób analizę powinien przeprowadzać też deweloper.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. sprzedaży w Wawel Service:

Deweloperzy odczuwają niedobór terenów inwestycyjnych. Najtrudniej jest pozyskać ziemię pod nieruchomość w atrakcyjnych i dobrze skomunikowanych dzielnicach Warszawy i Krakowa.

Dostępność gruntów umożliwiających rozpoczęcie budowy (z pozwoleniem na budowę) w relatywnie krótkim czasie jest, obok czasu trwania procesu administracyjno-budowlanego oraz ceny gruntów, jednym z trzech głównych problemów deweloperskich.

Dysproporcja między popytem na atrakcyjne grunty a podażą przekłada się na wzrost cen za metr powierzchni użytkowo-mieszkaniowej.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Home Invest:

Sytuacja na rynku gruntów inwestycyjnych nie sprzyja kupującym. O dobre lokalizacje jest coraz trudniej. A co za tym idzie, ceny najbardziej atrakcyjnych terenów osiągają rekordowe poziomy.

Biorąc pod uwagę bardzo dobrą sprzedaż mieszkań, rosną także apetyty deweloperów na nowe inwestycje. W ubiegłym roku nasza firma wygrała kilka przetargów, co nie było łatwe. Konkurencja była duża, ale udało nam się pozyskać działki w doskonałych miejscach Warszawy, m.in. na Mokotowie, Bielanach, Woli, Pradze- Północ i Targówku.

Więcej na: rp.pl