Podpisanie aktu notarialnego – na co zwrócić uwagę?

Elementem zamykającym kupno mieszkania od dewelopera jest podpisanie protokołu odbioru. Kiedy mamy już w rękach jego kopię (oryginał zostaje u dewelopera), jesteśmy przekonani, że gniazdko nie ma żadnych usterek, a deweloper otrzymał całą należność – nadchodzi czas na podpisanie umowy sprzedaży, a tym samym ustanowienie odrębnej własności lokalu w formie aktu notarialnego.

To bardzo ważna procedura, ponieważ dopiero po jej dokonaniu stajemy się pełnoprawnymi właścicielami nabytego mieszkania czy domu. Treść aktu notarialnego, przenoszącego własność, to konsekwencja podpisanej wcześniej umowy przedwstępnej. Najlepiej, by także ona była sporządzona w formie aktu notarialnego. 

Na co zwrócić uwagę podczas podpisywania aktu notarialnego?

Podpisania aktu notarialnego dokonuje się zwykle w kancelarii notarialnej w obecności notariusza, choć może się to odbyć także w innym miejscu (np. w biurze dewelopera). Wyboru kancelarii z reguły dokonuje deweloper, co jest związane z liczbą potrzebnych dokumentów. Gdyby wyboru dokonywał każdorazowo klient, wszelkie zaświadczenia i dokumenty musiałyby być wydawane przez urzędy w kilkudziesięciu egzemplarzach, czego można uniknąć, dokonując formalności w tym samym miejscu. Deweloper jest zobligowany do przedstawienia u notariusza licznych dokumentów, m.in. decyzji zatwierdzającej projekt i wyrażającej zgodę na budowę budynku, planów wszystkich kondygnacji budynku według inwentaryzacji powykonawczej budynku, zaświadczenia o oznaczeniu budynku numerem porządkowym, zaświadczenia o samodzielności lokali, wypisu z kartoteki lokali czy aktualnego odpisu księgi wieczystej nieruchomości. W poszczególnych przypadkach dokumenty mogą się od siebie różnić.

Odbierający jednak nie musi sprawdzać samodzielnie całej dokumentacji, ponieważ właśnie to należy do zadań notariusza. Nabywca także musi się wyposażyć w określone dokumenty, ale nie ma ich sporo - to dokument tożsamości (najlepiej dowód osobisty), numer NIP oraz pieniądze na poczet pokrycia opłat, związanych z przeniesieniem własności.

Co zawiera treść aktu notarialnego domu lub mieszkania?

Znaleźć się w nim muszą podstawowe dane: data i miejsce sporządzenia dokumentu; dane notariusza; dane osób fizycznych; nazwy i siedziby osób prawnych, biorących udział w akcie; oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty; informacja o dokonaniu czynności prawnej – ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż; cena sprzedaży i potwierdzenie jej uiszczenia; stwierdzenie – na żądanie stron – faktów oraz istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu; wniosek do sądu o założenie księgi wieczystej dla lokalu i wpisanie nabywców; stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany; podpisy osób biorących udział w akcie oraz osób obecnych przy jego sporządzaniu.

Jeśli chodzi o merytoryczną zawartość aktu, znajduje się tam mi.in. opis gruntu, opis budynku, w którym znajduje się nowe mieszkanie oraz opis samego mieszkania, wraz z prawami do niego.

Co to za prawa? Udział w wieczystym użytkowaniu lub własności gruntu, na którym budynek jest umiejscowiony oraz udział w częściach wspólnych budynku, takich jak klatki schodowe, windy itp. Udział ten jest zapisany w formie ułamka - w mianowniku znajduje się suma powierzchni użytkowych wszystkich lokali mieszkalnych, zaś w liczniku - suma powierzchni użytkowej mieszkania, które kupujemy. Warto na to zwrócić uwagę, ponieważ zapis ten stanowi, jakie koszty będziemy musieli ponosić za utrzymanie części wspólnej (przykładowo za sprzątanie czy remonty) oraz jakie przynależą nam zyski (np. z reklam na terenie posesji). To ważne także w przypadku zebrań wspólnoty mieszkańców (kiedy udziałami głosuje się za wyborem zarządu czy zasadnością remontu). Czasami konieczne jest także wyszczególnienie prawa do wyłącznego korzystania z ogródka czy miejsca parkingowego.

W akcie notarialnym znajdują się także wnioski do sądu, prowadzącego księgi wieczyste. To postulat, by sąd sporządził dla lokalu nową księgę oraz wpisał nas jako nowych jego właścicieli. W konsekwencji, w księdze wieczystej, prowadzonej do tej pory dla nieruchomości, zostanie wpisany budynek wraz z opisem praw, zaś dla każdego z lokali zostanie założona odrębna księga, zawierająca pełną informację o właścicielu, prawach, jakie przysługują lokalowi czy jego obciążeniach (zazwyczaj jest to hipoteka na rzecz banku, w którym zaciągnęliśmy kredyt mieszkaniowy). Wspomniane opłaty, związane z przeniesieniem własności, to m.in. taksa notarialna, VAT od taksy notarialnej, opłata sądowa, opłaty za wniosek do sądu, opłata za druk nowej księgi oraz za wypisy aktu notarialnego, a czasami także inne koszty dodatkowe.

To, że notariusz jest człowiekiem działającym w imieniu prawa i należy mieć do niego zaufanie, nie znaczy niestety, że nigdy nie zdarzają mu się pomyłki. Należy więc bardzo uważnie słuchać, kiedy notariusz odczytuje treść aktu, a w przypadku jakichkolwiek nieścisłości (pomyłka w imieniu, adresie, numerze mieszkania) natychmiast je zgłaszać. Po podpisaniu aktu zostaje już tylko oczekiwanie na powiadomienie o założeniu nowej księgi wieczystej, który to dokument otrzymamy drogą pocztową. Także i jego uważnie przeczytajmy i sprawdźmy, czy nie wkradły się do niego ewentualne pomyłki. Jeśli tak – nie zapomnijmy stawić się w ustalonym terminie, celem ich sprostowania. Nie zwlekajmy, bo `w momencie, kiedy wpis się uprawomocni, może być znacznie trudniej je naprawić.