Opłaty i koszty okołokredytowe 

Kredyt, jak to kredyt - wiele na nim zyskujemy, ale – nie ma się co oszukiwać – wiele też tracimy. O ile jednak, z niektórych kosztów kredytu zdajemy sobie sprawę, są i takie, które początkowo nie zaprzątają nam głowy. Tak, to koszty około kredytowe  - pomijane w ofertach i reklamach banków. Te, których skutki boleśnie doświadczmy dopiero podczas obsługi kredytu. Warto mieć ich świadomość wcześniej.

Podstawowym i oczywistym kosztem kredytu, co do istnienia którego nikt z nas nie ma wątpliwości, są oczywiście odsetki. O ich wysokości dowiemy się wcześniej, ponieważ bank ma obowiązek podać swoim potencjalnym klientom tzw. oprocentowanie w skali roku.

Jaka jest wysokość kosztów okołokredytowych?

Wysokość pozostałych kosztów jest zależna od propozycji danego banku. Już na samym początku w wielu z nich uiścić musimy tzw. opłatę przygotowawczą, która pobierana jest na poczet rozpatrzenia wniosku kredytowego, ale – na co warto zwrócić uwagę – nie zawsze jest zwracana w przypadku rezygnacji z kredytu po podpisaniu umowy. Kolejnym kosztem, jaki będziemy często zmuszeni ponieść, jest tzw. prowizja za przyznanie kredytu. Jest ona naliczana po wypłaceniu kwoty kredytu, ale można ją spłacić wraz z pierwszą ratą bądź skredytować, czy rozłożyć na raty

Pojęcie koszty wstępne nie ogranicza się jedynie do opłaty przygotowawczej i prowizji. Klient musi często ponieść także koszty wyceny nieruchomości - bank może, ale nie musi wykonać jej na koszt własny (a koszt ten może się wahać od 0 do nawet 600 zł!). Część banków umożliwia skredytowanie kosztów wstępnych, ale w większości przypadków - niestety - konieczne jest wyłożenie własnej gotówki.

Idąc dalej, decydując się na kredyt, musimy wziąć pod uwagę koszty ubezpieczenia, których celem jest przede wszystkim zabezpieczenie banku. Rodzaj takiego zabezpieczenia może być różny: przykładowo towarzystwo ubezpieczeniowe może zobowiązać się spłacić dług kredytobiorcy w sytuacji jego śmierci, trwałego kalectwa bądź niezdolności do pracy. Co więcej, jeśli klient ubiega się o kredyt w wysokości zbliżonej do 100 - 80 proc. wartości kupowanego lokalu, musi być przygotowany na tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, które jest płatne przy uruchomieniu kredytu z góry za kilka pierwszych lat. Jest to dodatkowe zabezpieczenie banku. Wiele banków proponuje również w pakiecie z kredytem ubezpieczenie nieruchomości i coraz częściej ubezpieczenie na życie.

Z powyższymi czynnościami wiązać się mogą kolejne opłaty, jak np. ubezpieczenie pomostowe, które pobierane jest do momentu uzyskania wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Co więcej, czas konieczności jego opłacania nie zależy od kredytobiorcy, ale od - tempa prac sądu wieczysto-księgowego, w którym ten złoży wniosek o wpisanie hipoteki.

Należy także zwrócić uwagę na tzw. cross-selling, czyli sprzedaż kilku produktów banku jednocześnie. Przy cross-sellingu w momencie ubiegania się o kredyt, bank zobowiązuje nas do wykupienia szeregu produktów i usług -  kart kredytowych, kont, czy pakietów ubezpieczeń. Z jednej strony cross-selling umożliwia obniżenie podstawowych parametrów kredytu, z drugiej strony roczne koszty użytkowania karty kredytowej i konta sięgają czasem zawrotnych kwot.

Na jakie opłaty okołokredytowe należy jeszcze zwrócić uwagę?

Osobną kategorię kosztów stanowią tzw. koszty sądowe i notarialne. Do podstawowych kosztów sądowych zalicza się: opłata za przygotowanie aktu notarialnego, opłata za wpis do księgi wieczystej hipoteki oraz - ewentualnie - opłata za założenie księgi wieczystej. Stawki za wydanie aktu notarialnego różnią się w zależności od metrażu mieszkania oraz lokalizacji, a są one regulowane przez ustawę o maksymalnych stawkach taks notarialnych. Opłata za wpis do księgi wieczystej to 200 zł, natomiast za jej założenie - 60 zł.  Oczywiście zdecydowaną większość kosztów stanowi podatek VAT od zakupu nieruchomości, który wynosi 2 proc. wartości transakcji, a pobiera go notariusz. Dodatkową opłatą jest podatek od hipoteki, którego koszt jest zależny od jej rodzaju.

Ważnym, a często mało naświetlanym kosztem, jaki wiąże się z kredytem w obcej walucie, jest tzw. spread walutowy, czyli różnica pomiędzy kursem kupna, a kursem sprzedaży danej waluty np. franków szwajcarskich i złotych. W przypadku kredytów hipotecznych jest to o tyle ważne, że kredyt w walucie obcej wypłacany jest  po kursie kupna (niższym), a spłacany po kursie sprzedaży (wyższym). Spread walutowy powoduje, że w tym samym dniu mamy do spłaty więcej kredytu – zwykle 4-5 proc. od całej kwoty kredytu. Spread walutowy jest istotny szczególnie momencie, kiedy kredytobiorca planuje wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu – wówczas koszt spreadu może przekroczyć dotychczasowy koszt odsetek.

Podsumowując: na całkowity koszt kredytu hipotecznego składają się koszty wstępne, odsetki oraz koszty dodatkowe. Zanim więc zdecydujemy się na ofertę danego banku, warto go precyzyjnie wyliczyć, czyli do kosztów przyznania kredytu dołożyć odsetki, koszt dodatkowych zabezpieczeń, wymaganych przez dany bank, a także - koszty, jakie mogą pojawić się w przyszłości (dobrze np. sprawdzić, czy bank pobiera prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu bądź jego przewalutowanie). Warto następnie zestawić kilka najbardziej atrakcyjnych ofert i dopiero po takich kalkulacjach wybrać najbardziej optymalną dla nas propozycję.

Pamiętajmy, że wysokość oprocentowania nie powinna być głównym kryterium wyboru, gdyż to właśnie dodatkowe opłaty mogą przesądzić o opłacalności skorzystania z danej oferty.