Bezpieczniej, ale drożej

Bezpieczniej, ale drożej – na pytania o rynek mieszkaniowy u progu nowego roku odpowiada Bartłomiej Rzepa- prezes spółki Wawel Service.

Jak podsumowałby Pan rok 2011 na polskim rynku mieszkaniowym?

- W mijającym roku odnotowaliśmy nieznaczny spadek cen mieszkań. Oferta lokali na rynku pierwotnym była rekordowa w historii, ale popyt na mieszkania utrzymywał się na dobrym poziomie.

Zmiany w programie Rodzina na Swoim znacznie ograniczyły ofertę mieszkań dostępnych z rządową dopłatą, a w Krakowie niemal go zakończyły. Byliśmy pierwszą firmą, która postanowiła zrekompensować te zmiany swoim Klientom i sami dopłacamy do kredytu 50% odsetek, co później znalazło wielu naśladowców.

Mimo zapowiedzi ekspertów, ani podwyżka stóp procentowych, ani wprowadzona w życie Rekomendacja T nie wpłynęły negatywnie na rynek kredytów hipotecznych, wręcz przeciwnie, ich liczba wzrosła w stosunku do ubiegłego roku.

Jaki wpływ na rynek będzie miała przyjęta przez sejm „ustawa deweloperska”?

- Regulacja nakłada na dewelopera stosowanie zabezpieczeń w postaci rachunku powierniczego wspartego polisą lub gwarancją bankową. Ma to na celu ochronę kupującego i wpłaconych przez niego pieniędzy. Dodatkowo ustawa nakazuje inwestorowi opracowywanie prospektów informacyjnych, które zawierać będą bardzo szczegółowe informacje na temat realizowanego projektu.

Eksperci przewidują, że wprowadzenie ustawy może podnieść koszty inwestycji nawet o 5%. Szacunki te uwzględniają jedynie koszt obligatoryjnych gwarancji, ubezpieczeń oraz obowiązków informacyjnych ale pomijają jedną  zasadniczą kwestię. Wejście w życie ustawy w praktyce zakończy możliwość finansowania projektów z wpłat klientów i wymusi zaciąganie przez deweloperów kredytów. Dotychczas w najtańszych projektach to Klienci partycypowali w kosztach zgodnie 
z postępem prac budowlanych, gdyż koszty obsługi kredytu podrażają inwestycję o ok. 500 zł/m2.

Co będzie miało największy wpływ na popyt na mieszkania?

- Już z początkiem stycznia 2012 roku wchodzi w życie rekomendacja S III. Komisja Nadzoru Finansowego zaleca  w niej stosowanie tzw. „dobrych praktyk” w zakresie przyznawania kredytów. Według nowych zasad zdolność kredytowa będzie obliczana na okres maksymalnie 25 lat, nawet jeśli kredyt będzie zaciągany na lat 30. Oznacza to oczywiście wyższe raty.

Banki będą również zobowiązane promować kredyty w złotówkach. Ci, którzy zdecydują się zadłużyć w walucie obcej, będą musieli wykazać się wyższymi zarobkami, gdyż ich miesięczna kwota zobowiązania nie będzie mogła przekroczyć 42% dochodów netto gospodarstwa domowego. Wszystko to sprawi, że statystycznemu Polakowi o kredyt będzie znacznie trudniej.

Jak będzie wyglądał ostatni rok z programem Rodzina na Swoim?

- Choć program rządowych dopłat wygasa wraz z końcem 2012 roku, dla wielu województw zakończył się już kilka miesięcy temu. Przypomnijmy, iż we wrześniu wprowadzono szereg zmian, z których większość jest niekorzystna z punktu widzenia kupujących. Przede wszystkim obniżono limity cen metra kwadratowego mieszkań dostępnych w kredycie preferencyjnym.  W Krakowie z trudem znaleźć można lokal dostępny w programie, a jeżeli taki się znajdzie, to zapewne na obrzeżach miasta.

Kiedy zatem warto kupić nowe mieszkanie?

- Uważam, że pierwszy kwartał nowego roku to najlepszy czas na zakup nowego mieszkania. W nowy rok wchodzimy z rekordową ofertą sprzedaży więc klienci będą mieli z czego wybierać. W związku z wejściem w życie zapisów ustawy deweloperskiej obserwowany ostatnio trend spadkowy powinien wreszcie znaleźć swoje dno. Zmiany legislacyjne wpłyną na zwiększenie kosztów inwestycji ale przede wszystkim bardzo wysoko ustawiają barierę wejścia na rynek dla nowych graczy i wykluczą z niego małych inwestorów. Wszystko to wpłynie na zmniejszenie podaży mieszkań oraz konkurencji cenowej wśród deweloperów, co powinniśmy zaobserwować już w II półroczu.